Interview de Pascal Baudin, Spécialiste Investissements en Actifs Réel - 11 juillet 2022

Immobilier de bureaux, un secteur en transformation

Le marché de l’immobilier a accéléré sa mutation depuis la pandémie de Covid-19 en 2020 et peut présenter, de prime abord, des perspectives opaques. Nous allons voir ensemble quelles sont les évolutions structurelles de la classe d’actifs et comment nous nous positionnons face à ces perspectives.

Des attentes en évolution depuis le Covid-19

Deux tendances de fond impactent l’usage des immeubles de bureaux : la numérisation des métiers et l’essor du télétravail. En effet, le télétravail a été largement adopté en Europe durant les confinements. Malgré un relatif retour à la normale en 2022, ce mode de fonctionnement semble être entré dans les usages très rapidement et est plébiscité par une majorité des salariés du secteur tertiaire.

Cependant, loin de signer la fin des bureaux, la résultante de cette nouvelle norme est selon nous une modification profonde des attentes sur ce type de biens. Les entreprises engagent des réflexions sur leurs implantations et la qualité des surfaces occupées et recherchent d’autres locaux le cas échéant. La demande se tourne maintenant vers des espaces plus qualitatifs, favorisant les rencontres, les discussions, les espaces communs et collaboratifs. Tous ces espaces d’échanges sont cependant consommateurs de m². Nous pensons en définitive que l’espace gagné par la baisse de la surface consacrée aux bureaux personnels sera partiellement compensé par ces nouveaux espaces d’échanges.

Nous constatons donc des disparités selon les localisations, entre les immeubles situés dans les quartiers centraux d’affaires d’une part et les localisations périphériques d’autre part. Les quartiers centraux d’affaires ont globalement été peu impactés tandis que les immeubles situés dans des localisations secondaires souffrent. Ce constat n’a fait que se renforcer depuis le début de l’année 2022 et les différents nuages s’amoncelant sur le paysage macroéconomique (invasion de l’Ukraine, inflation, disruption des chaînes d’approvisionnement).

Nos perspectives et notre positionnement

Nous assistons à un mouvement graduel de baisse du nombre de m² demandés sur plusieurs années. Ce mouvement est selon nous centré sur les plus grandes surfaces déjà louées, les emplacements secondaires et les structures vieillissantes.

Cependant, nous pensons aussi que la demande va se concentrer sur des actifs de qualité avec un prix au m² élevé. Les entreprises, pour rester attractives auprès de leurs salariés, recherchent des actifs présentant une excellente centralité, les meilleurs emplacements et de bonnes dessertes. De plus, l’adaptabilité des immeubles aux nouveaux usages et aux services associés ainsi que la qualité intrinsèque du bâti seront au cœur des préoccupations. En particulier, la performance environnementale et le niveau de confort de vie des occupants offerts par ces bureaux continueront à être toujours plus valorisés. Les immeubles présentant toutes ces caractéristiques sont largement avantagés et plus demandés et ce mouvement devrait se poursuivre sur les années à venir.

Les loyers faciaux devraient donc globalement rester stables à moyen terme dans les quartiers centraux d’affaires et évoluer selon la localisation et la qualité des bureaux à plus long terme. En Europe continentale, les grandes villes dynamiques devraient à terme sortir gagnantes de cette redistribution.

Les analyses présentées reposent sur des hypothèses et des anticipations d’Abeille Asset Management, faites au moment de la rédaction de la communication qui peuvent être totalement ou partiellement non réalisées sur les marchés. Elles ne constituent pas un engagement de rentabilité et sont susceptibles d’être modifiées.
Le capital initialement investi ne bénéficie d'aucune garantie et d'aucune protection. Il peut en résulter pour l'actionnaire un risque de perte en capital. Le marché de l'immobilier offre une liquidité restreinte.