La logistique : un secteur porteur en constante évolution
L’immobilier de logistique européen est porté par plusieurs tendances favorables et transformatives, créatrices de valeur pour les bailleurs qui savent adapter leurs actifs. Cette classe d’actifs devrait bénéficier à long terme de l’ancrage du commerce en ligne comme mode de consommation ainsi que d’une tendance de réindustrialisation de l’Europe dans un contexte de démondialisation du commerce international. De plus, la réglementation « zéro artificialisation nette » des sols va contraindre les nouvelles constructions. Enfin, ce secteur connaît aujourd’hui une montée en gamme technologique et en efficience énergétique très importante. Comment manoeuvrer dans ce contexte et transformer nos actifs pour attirer et fidéliser les meilleurs locataires ?
Pour nous aider à répondre à ces questions, nous avons interrogé Charles-Henri de La Chapelle, co-directeur de l’asset management et fin connaisseur des actifs logistiques, au sein d’Ofi Invest Real Estate SAS.
Charles-Henri DE LA CHAPELLE
Co-directeur de l’asset management
OFI INVEST REAL ESTATE SAS
Comment la demande des locataires a-t-elle évolué ces dernières années ?
Ce marché a toujours été en croissance structurelle, car historiquement une partie substantielle de la demande s’exprime sur des développements, donc de nouveaux m² qui viennent augmenter le parc existant. Plus récemment, la période du Covid a très favorablement impacté la demande. Aujourd’hui, cette demande s’est ralentie en comparaison avec cette période particulière, mais de nombreux facteurs de croissance demeurent, tel le développement de l’e-commerce et l’amélioration des chaînes d’approvisionnements.
Quelles sont les spécificités dans les attentes d’un locataire logistique et la meilleure manière de les fidéliser selon vous ?
La relation bailleur-preneur en logistique est assez différente de celle instaurée pour les autres classes d’actifs.
En effet, la demande est majoritairement animée par les prestataires logistiques, dont l’entrepôt est une composante importante de leur offre et ainsi un véritable socle de développement. Le bailleur est donc moins perçu comme un prestataire qu’un partenaire. Dans ce contexte, la capacité des équipes du bailleur à sélectionner les immeubles et/ou projets de développements à l’acquisition et à mettre en oeuvre des projets pour leurs locataires sur leur patrimoine est un facteur clef de succès.
Quels types de travaux sont nécessaires pour placer un actif logistique en haut de son univers concurrentiel ?
Les caractéristiques du bâtiment en tant qu’outil logistique sont essentielles et constituées de nombreux éléments à suivre et adapter : la configuration spatiale du bâtiment, le nombre de quais, la trame structurelle, la hauteur libre, le système de sprinklage, la résistance du dallage, l’aire de manoeuvre, le stationnement… Enfin, les caractéristiques environnementales de ce type d’actif sont aujourd’hui très regardées par les locataires. Nous travaillons donc régulièrement notre patrimoine afin d’améliorer leur efficience énergétique (remplacement des luminaires par des LED, installations de pompes à chaleur, de panneaux photovoltaïques…). 
Achevé de rédiger le 20 mars 2024.
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