Interview de Pascal Baudin, Spécialiste Investissements en Actifs Réels - 25 avril 2022

Immobilier : quelles perspectives sur les secteurs ?

En 2022 et dans un contexte géopolitique, économique et financier très volatil, l’immobilier reste selon nous une valeur refuge pour les investisseurs particuliers. Depuis le début de la crise sanitaire en 2020 et jusqu’aux toutes dernières semaines, le marché de l’immobilier a cependant connu de profondes évolutions. Les caractéristiques des biens recherchés ont profondément évolué selon les secteurs, eux-mêmes soumis à des dynamiques nouvelles. Nous allons ci-dessous apporter un éclairage sur chacun d’entre eux.

Les bureaux

Les actifs de bureaux représentent le sous-secteur de l’immobilier commercial le plus suivi traditionnellement par les investisseurs. Depuis le déclenchement de la crise du Covid-19, il est soumis à l’accélération de deux tendances de fond : la numérisation des métiers et l’essor du télétravail. Si ces dynamiques ont pu inquiéter au début de la crise, nous voyons désormais qu’elles touchent en priorité les bureaux situés en périphéries, les très grandes surfaces ou les actifs vieillissants. Nous assistons donc à une modification profonde des attentes sur ce type de biens. Les entreprises engagent des réflexions sur leurs implantations et la qualité des surfaces occupées et recherchent d’autres locaux le cas échéant. La demande se tourne vers des espaces plus qualitatifs, favorisant les rencontres, les discussions et les espaces communs. Ces espaces d’échanges sont cependant consommateurs de m². Nous constatons en définitive que les actifs de bureaux de bonne qualité et bien positionnés dans les quartiers centraux d’affaires restent attractifs.

La logistique

Le secteur logistique regroupe les différents types d’entrepôts en zones urbaines, près de nœuds de transports ou près des sites industriels. Ce secteur a grandement bénéficié de la crise sanitaire, accélérant l’installation du e-commerce dans les habitudes de consommation. Il devrait continuer à bénéficier de cette tendance sur 2022 bien que les niveaux de valorisation des actifs existants soient actuellement très élevés.

Le commerce

Les actifs de commerce, qu’il s’agisse des magasins de villes ou des centres commerciaux, ont beaucoup souffert des confinements successifs. Ces actifs vont selon nous continuer à connaitre une période difficile, bien que des indicateurs récents encouragent l’idée que nous arrivions à un plateau en termes de taux de vacance (actifs inoccupés par rapport à l’offre totale de biens) au cours de 2022.

L’hôtellerie

Le secteur de l’hôtellerie a lui aussi été très affecté par la crise du Covid-19 au cours de l’année 2020 et a connu une reprise globalement décevante en 2021, à l’exception notable du territoire français. Le tourisme international demeure encore fortement perturbé et devrait le rester en 2022, en particulier pour certaines clientèles (en Chine par exemple).

La santé

Le segment de la santé regroupe les établissements de santé et résidences sénior. Ce secteur porteur devrait continuer de bénéficier de la tendance structurelle du vieillissement des populations.

Le résidentiel

Les actifs résidentiels bénéficient structurellement de la densification des zones urbaines et de l’augmentation de la population.

En conclusion, quel que soit le secteur étudié, les principes de sélection de notre équipe restent les mêmes : des localisations centrales, des biens de qualité et loués pour des baux longs à des locataires solides.

Les analyses présentées reposent sur des hypothèses et des anticipations d’Abeille Asset Management, faites au moment de la rédaction de la communication qui peuvent être totalement ou partiellement non réalisées sur les marchés. Elles ne constituent pas un engagement de rentabilité et sont susceptibles d’être modifiées. Le capital initialement investi ne bénéficie d'aucune garantie et d'aucune protection. Il peut en résulter pour l'actionnaire un risque de perte en capital. Le marché de l'immobilier offre une liquidité restreinte.