IMMOBILIER : quelles perspectives en 2023 ?
Pascal BAUDIN
Responsable produits et marketing
OFI INVEST REAL ESTATE SGP
La hausse des taux d’intérêt débutée en 2022, inédite par son ampleur et sa rapidité, a augmenté le coût de la dette et abaissé les capacités d’emprunt des investisseurs immobiliers. Après une période de paralysie des marchés, un ajustement rapide des taux de rendements immobiliers a commencé au 4e trimestre 2022 et est toujours à l’œuvre actuellement.
En parallèle de cette évolution, et parce que les loyers sont largement indexés sur l’inflation, le rendement locatif des actifs s’apprécie graduellement, porté par les niveaux d’inflation actuels. La croissance des valeurs locatives de marché est particulièrement sensible dans les marchés centraux, dont la situation locative est tendue dans un contexte de recentralisation et d’optimisation des espaces. Ces revalorisations interviennent pour chaque bail individuellement à sa date anniversaire. La solidité des locataires et leur capacité à faire face à ces hausses de loyers seront des éléments suivis de près lors des prochains mois.
L’ajustement que nous vivons aujourd’hui est brutal mais reste un ajustement technique lié à la hausse des taux directeurs. Nous ne pensons pas que nous rentrons en crise immobilière. Au contraire, les fondamentaux de l’immobilier sont, selon nous, toujours solides :
- Nous sommes dans une situation structurelle de sous-offre sur la majeure partie de l’Europe de l’Ouest.
- La demande locative est dynamique sur l’ensemble des zones centrales.
- L’indexation des loyers sur l’inflation est bien absorbée dans ces mêmes zones.
- L’offre reste contrainte dans les zones tendues poussant également les valeurs locatives à la hausse.
- Les investisseurs institutionnels conservent des capacités d’investissement très importantes et se repositionnent de manière sélective.
Cependant, ce mouvement amplifie la divergence entre zones centrales et zones secondaires. Les localisations secondaires, déjà touchées lors des confinements liés au Covid, sont de plus en plus délaissées au profit des zones centrales et bien connectées.
Les valorisations immobilières devraient, à court terme, continuer à décliner dans le sillage de la hausse des taux en cours. L’essentiel de l’ajustement des prix devrait selon nous s’achever au cours du second semestre 2023, lorsque les taux directeurs seront stabilisés. Une fois ce point atteint, la capacité de rebond des actifs sera liée selon nous à la qualité et à la localisation des actifs.
Nous assistons par ailleurs actuellement à une revalorisation des loyers dans les marchés centraux à faible vacance locative. Ces loyers étant indexés à l’inflation, c’est l’augmentation des valeurs locatives qui devrait tirer la performance des portefeuilles tout au long de l’année 2023. La capacité des locataires à faire face à ces hausses de loyers dans un contexte de recentralisation et d’optimisation des espaces est au centre de nos préoccupations. Dans ce cadre, détenir un patrimoine qualitatif attire les locataires les plus solides du marché, les plus à même d’absorber cette inflation. Notre stratégie de gestion active de nos locataires est donc essentielle pour capter la majeure partie de la croissance des revenus, notamment via le dialogue et l’accompagnement de leurs besoins.
Les tendances à long terme que nous avons identifiées, l’évolution démographique, le développement du digital, et l’urgence de la décarbonation, devraient continuer à soutenir la performance des actifs immobiliers liés à ces thématiques. En particulier, la nécessité de rénover le parc existant devrait s’accroître afin de répondre aux exigences bas carbone – le développement de la réglementation et les nouvelles normes de marché –. Ces rénovations devraient être porteuses à terme de performance financière, grâce aux économies d’énergies permises et par l’amélioration de la qualité des actifs suite à ces rénovations.
Nous sommes convaincus que la classe d’actifs immobilière conserve toute sa pertinence dans une optique de long terme. Chacun des secteurs que nous privilégions, les bureaux bien situés, la logistique bien connectée et le résidentiel dans les zones tendues, sont autant de sources de performance à long terme, liés à des grandes tendances d’évolution de la société.
Achevé de rédiger le 27 avril 2023.
RÉFÉRENCES
Les analyses présentées reposent sur des hypothèses et des anticipations d’Ofi Invest Real Estate SGP, faites au moment de la rédaction de la communication, qui peuvent être totalement ou partiellement non réalisées sur les marchés. Elles ne constituent pas un engagement de rentabilité et sont susceptibles d’être modifiées. Le capital initialement investi ne bénéficie d’aucune garantie et d’aucune protection. Il peut en résulter pour l’actionnaire un risque de perte en capital. Le marché de l’immobilier offre une liquidité restreinte.
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FA23/0087/25102023
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